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Was kauft man wirklich, wenn man NFT Immobilien kauft?

Was kauft man wirklich, wenn man NFT Immobilien kauft?

NFT-Hausverkäufe könnten der nächste Schritt für den Boom von Kryptowährungen auf dem Immobilienmarkt sein, aber die Rechtslage bleibt unklar.

Seit Kryptowährungen im Mainstream angekommen sind, haben Luxusimmobilien die Auswirkungen zu spüren bekommen. Bauträger versuchen, Schlagzeilen zu machen, indem sie Immobilien für Bitcoin und andere digitale Währungen anbieten, und Käufer wollen einen Teil ihres wertvollen digitalen Vermögens in Immobilien umwandeln. In den letzten Monaten hat der Kryptowährungswahn in der Immobilienbranche seine unvermeidliche nächste Phase erreicht: Der Wettlauf um die Frage, wie man Immobilien über nicht-fungible Token, allgemein bekannt als NFTs, kaufen und verkaufen kann.

Für die Uneingeweihten (oder diejenigen, die das Konzept immer noch etwas verwirrend finden), sind NFTs einzigartige digitale Token (die mit Kryptowährung gekauft werden), die sicher das alleinige Eigentum an einem digitalen Vermögenswert über die Blockchain übertragen, wo das Eigentum dann öffentlich verfolgt und leicht verkauft werden kann, oft für spekulative Preissteigerungen. NFTs werden in der Regel zum Kauf und Verkauf digitaler Vermögenswerte wie digitaler Kunst oder Musik verwendet, können aber auch für den Handel mit Eigentumsrechten an physischen Objekten genutzt werden, sofern der Titel oder der Eigentumsvertrag des Objekts in irgendeiner Weise an die NFT gebunden ist. Theoretisch könnte dies auch für Immobilien gelten, und Krypto-Enthusiasten blicken gespannt auf die Möglichkeit, Urkunden und Eigentumstitel auf Knopfdruck zu handeln.

Im Mai hat TechCrunch-Gründer Michael Arrington seine Wohnung in Kiew, Ukraine, über die Immobilienplattform Propy als immobiliengestützte NFT gelistet, nachdem er die Immobilie 2017 zunächst mit Ethereum gekauft hatte. (Eine NFT, die das Eigentum an der Immobilie übertragen würde, wurde bei einer Auktion mit einem Startgebot von 20.000 Dollar gelistet und für über 93.000 Dollar verkauft. Propy hat den Verkauf als “die erste Immobilien-NFT der Welt” angepriesen und bietet nun auf seiner Website ein Formular für Verkäufer an, die an der Option “NFT your property” interessiert sind.) Kürzlich verkaufte der Bauträger Prometheus zwei Luxusimmobilien in Portugal für die Kryptowährung Cardano und machte das Eigentum ebenfalls über NFT verfügbar, “so dass künftige Eigentümer die Immobilien per Mausklick über die Blockchain-Technologie weiterverkaufen können.”

In den USA hat ein kalifornischer Immobilienmakler im April versucht, eine Immobilie als NFT zu versteigern (der Verkauf der Immobilie sollte mit der NFT gebündelt werden), konnte aber keinen einzigen Bieter gewinnen. (Das Mindestgebot lag bei 2 Millionen Dollar, also weit über dem geschätzten Marktwert des Hauses).

Selbst bei einem erfolgreichen NFT-Immobilienverkauf wie dem jüngsten Prometheus-Deal ist die Transaktion mit zahlreichen Vorbehalten und einigen grundlegenden Fragen verbunden, wie zum Beispiel: Wie kann eine NFT das Eigentum an einer Immobilie rechtlich “auf Knopfdruck” übertragen, wenn die rechtliche Übertragung eines Hauses in der Regel langsamere Prozesse wie die Eigentumsübertragung erfordert? Und wie kann ein Käufer, der eine Immobilie über die Blockchain erwirbt, die übliche Sorgfaltspflicht gewährleisten, um sich selbst zu schützen?

“Der Schlüssel für NFTs ist die Nutzbarkeit, d. h. die Möglichkeit, das Eigentum an einer Sache durch die Übertragung der NFT zu übertragen”, so Jason Haber, Makler bei Compass in New York City. “Derzeit übertragen wir zwar das NFT, führen aber auch die Schritte durch, die bei einem herkömmlichen Hausverkauf anfallen. Wo liegt also der Nutzen des NFT, abgesehen davon, dass es eine wirklich coole Neuheit ist?”

Im Fall der beiden portugiesischen Häuser war ein wichtiger Aspekt der Vereinbarung, dass das Rechtsteam von Prometheus sicherstellen wird, dass Eigentumsübertragungen und Grundbucheintragungen im Einklang mit den lokalen Gesetzen abgewickelt werden, bis die Blockchain-Technologie ein regulärer Bestandteil des Rechtsverfahrens wird.

“Wie beim Kauf von Eigentum mit jeder Kryptowährung ist der altmodische Prozess der Urkunden und der Registrierung derselbe”, sagte Robert W. Wood, ein Steueranwalt aus San Francisco. “In diesem Sinne ist es eher ein Gimmick als eine grundlegende Veränderung, zumindest im Moment.”

Kurz gesagt, der Kauf einer NFT-Immobilie wird in der realen Welt wahrscheinlich nicht viel bedeuten, wenn nicht der gesamte Standard-Papierkram, wie z. B. die Eigentumsübertragung, parallel zum digitalen Verkauf abgewickelt wird.

“Eine NFT ist im Wesentlichen ein digitales Recht auf irgendetwas”, sagt Benjamin Goldburd, Partner bei der in New York City ansässigen Kanzlei Goldburd McCone LLP. “Eine NFT auf eine Immobilie ist im Grunde wertlos, wenn sie nicht diese Art von Eigentum überträgt”.

Dennoch sehnen sich einige digital versierte Käufer nach der Möglichkeit, Immobilien per Knopfdruck zu tauschen, während Verkäufer und Bauträger sich beeilen, praktikable Wege zu finden, um dies zu ermöglichen. Wenn Sie ein an ein NFT gebundenes Immobiliengeschäft in Erwägung ziehen, sollten Sie einige wichtige Punkte beachten:

Steuer- und Eigentumsübertragungsprobleme
Das größte Problem für Käufer von NFT-Immobilien ist die Frage, ob Ihr digitaler Kauf auch wirklich das rechtliche Eigentum an einem Haus über alle traditionellen Kanäle überträgt.

“Interessant ist im Moment, dass die Gesetze noch nicht mit der Technologie Schritt gehalten haben”, so Haber. “Die Gesetze in den gesamten [USA] und in den Gemeinden der Bundesstaaten müssten die Art und Weise ändern, wie Urkunden registriert werden. Im Moment geht man zum Bezirksamt und nicht zur Blockchain.”

Außerdem könnten Käufer oder Verkäufer auf rechtliche Bedenken stoßen, wer und was genau auf der anderen Seite des Geschäfts steht. Für den NFT-Verkauf von Prometheus hat das Unternehmen Berichten zufolge Protokolle entwickelt, um das Geschäft abzuwickeln und gleichzeitig die lokalen Gesetze zur Kundenkenntnis (KYC) einzuhalten. (Vertreter von Prometheus haben auf die Bitte um eine Stellungnahme zu diesem Artikel nicht reagiert).

“Ein Unternehmen, das dies tut, muss bei der Ausgabe dieser NFTs die Wertpapiervorschriften beachten”, so Max Dilendorf, Partner bei der in New York City ansässigen Anwaltskanzlei Dilendorf. “Die größte Priorität [für ein US-Geschäft] ist die Einhaltung des U.S. Bank Secrecy Act. Man kann niemandem etwas verkaufen, ohne zu wissen, wer er ist, und schon gar nicht Immobilien, die auf Sekundärmärkten gehandelt werden.”

“Da gibt es eine Menge zu klären. Stellen Sie sich vor, ich erhalte eine NFT für eine Immobilie, was bedeutet das wirklich”, fuhr Herr Dilendorf fort. “Was genau besitze ich? Was ist, wenn die Immobilie mit drei Hypotheken belastet ist und eine davon ausfällt, was ist, wenn die Grundsteuer nicht auf dem neuesten Stand ist? Was ist, wenn ich Zahlungen an jemanden in Nordkorea oder im Iran oder in anderen mit Sanktionen belegten Ländern schicke? Keiner sagt mir das, wenn ich nur eine Wertmarke kaufe”.

Für Käufer bedeutet dies ein hohes Maß an Sorgfaltspflicht, und für Verkäufer oder Entwickler bedeutet es wahrscheinlich zusätzliche Arbeit, um die rechtlichen Details zu regeln, während sich der Prozess für die Käufer nahtlos anfühlt wie ein Knopfdruck”.

“Was in absehbarer Zukunft passieren wird, ist, dass wir doppelte Arbeit leisten müssen”, sagte Nicholas Chavez, ein Corcoran-Agent, der auch Silicon Title besitzt, ein Tech-Unternehmen, das Blockchain zur Übertragung von Immobilientiteln nutzt. “Das heißt, wir müssen Titel und Treuhandkonto auf die übliche Art und Weise abschließen, aber auch über die Blockchain.”

Zusätzlich zu den üblichen steuerlichen Bedenken, die mit dem Handel von Immobilien gegen Kryptowährung einhergehen, könnte das Endergebnis, je nachdem wie ein NFT-Hausverkauf strukturiert ist, möglicherweise eine höhere Steuerrechnung für Käufer sein.

“Um eine NFT zu verwenden, um das Eigentum an einer Immobilie zu verfolgen, müssen Sie sie in eine juristische Person einwickeln, typischerweise in eine LLC”, sagte Herr Goldburd. “Die NFT muss im Wesentlichen nur das Eigentum durch das Eigentum an der US-Einheit übertragen. Das Problem dabei ist, dass man auf steuerliche Probleme stößt und möglicherweise die Bequemlichkeit gegen eine möglicherweise höhere Steuer- und Transferrechnung eintauscht.

Wood fügte hinzu: “Ich denke, es ist immer sinnvoll, die Leute daran zu erinnern, dass, wenn sie etwas mit wertvollen Kryptowährungen kaufen, der Kaufakt für Steuerzwecke auch ein Verkauf der Kryptowährungen ist, so dass sie Steuern auf die Veräußerung der wertvollen Kryptowährungen zahlen müssen.”

Auf der Suche nach einer nahtlosen Verkaufsmethode
Abgesehen von den logistischen und steuerlichen Hürden sind Krypto-Enthusiasten immer noch eifrig dabei, einen Weg zu finden, um NFT-Hausverkäufe zu einer praktikablen Realität zu machen, und sehen Blockchain als einen potenziell sichereren, effizienteren Weg für sensible Transaktionen wie Eigentumsübertragungen.

“Die Technologie ist da, um dies zu tun, und zwar auf eine Weise, die für die Verbraucher wahrscheinlich sicherer ist als das Bezirksamt”, sagte Haber. “Man liest immer wieder von Leuten, die diese Betrügereien durchführen, indem sie Gebäude verkaufen, die ihnen gar nicht gehören.

Herr Goldburd fügte hinzu: “Die einzige Möglichkeit, wie dies normalisiert werden kann, ist, wenn die örtlichen Grundstücksgesetze geändert werden, um NFTs die Bescheinigung von Eigentumsrechten zu ermöglichen. Das wäre eine großartige Idee, denn dadurch würden wahrscheinlich viele Probleme bei der Beurkundung durch die Grundbuchämter entschärft, und die Grundbuchversicherung würde möglicherweise sogar billiger.

Einige Käufer haben sich bereits nach den Möglichkeiten erkundigt, NFTs als eine Möglichkeit für Investoren zu nutzen, Teile des Eigentums an einem Haus zu fraktionieren und zu verkaufen, sagte Haber. An anderer Stelle testet die Firma von Herrn Chavez den Verkauf eines NFTs, das das Vorkaufsrecht auf eine Immobilie überträgt und dem Käufer die Option gibt, das Haus zu einem festgelegten, vereinbarten Preis für einen bestimmten Zeitraum zu kaufen.

“Der Kauf einer Option auf irgendetwas ist eine Absicherung gegen einen Abwärtstrend und eine Hoffnung auf einen Aufwärtstrend”, sagte Herr Chavez. “Der Preis der Immobilie und die Laufzeit der Option sind also die beiden wichtigsten Bestandteile des Vertrags.

“Niemand wird Ihnen sagen, dass er einen narrensicheren Plan [für den Verkauf von NFT-Immobilien] hat”, fügte Herr Chavez hinzu. “Aber ich glaube, dass [letztendlich] alle Immobilien auf diese Weise übertragen werden, Punkt, Ende des Satzes.”

Zwangsläufig wird die Immobilienbranche bei der Anpassung an die Kryptowährungs- und NFT-Technologie weiterhin langsamer sein als andere Wirtschaftszweige.

“Wir befinden uns in der ersten Runde der Technologie”, sagte Herr Haber. “Was Sie in der Branche sehen, sind Kanarienvögel in der Kohlenmine. Die Immobilienbranche neigt dazu, hinterherzuhinken, weil sie eine stark regulierte Branche ist, was nichts Schlechtes ist. Aber das bedeutet nicht, dass es keine Störungen geben wird, denn das wird es.

Im Moment ist die Strukturierung eines Immobiliengeschäfts um eine NFT herum in erster Linie mit einem viel altmodischeren Vorteil verbunden.

“Wir haben immer wieder gesehen, dass die Leute aufhorchen, wenn ein Unternehmen ankündigt, dass es Zahlungen in Kryptowährungen akzeptieren wird”, sagte Herr Wood. “Ich denke, das ist ein wenig berauschend.”

Quelle und übersetzt von: Mansion Global

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