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Serie (#5/5): Block für Block: Die Blockchain-Technologie transformiert den Immobilienmarkt

Serie (#5/5): Block für Block: Die Blockchain-Technologie transformiert den Immobilienmarkt

Immobilien sind der größte Vermögenswert der Welt, und wenn die Welt der Kryptowährungen und der Blockchain einen schnellen Weg zur Massenanwendung sucht, könnte sie noch schlechter abschneiden, als sich mit der Immobilienbranche zusammenzutun.

Einem Bericht von Savills World Research vom September 2021 zufolge beläuft sich der geschätzte Wert aller Immobilien weltweit auf 326,5 Billionen US-Dollar. Zum Vergleich: Die Marktkapitalisierung des Krypto-Sektors lag Mitte Juli bei etwa 1 Billion Dollar.

Darüber hinaus ist der Immobilienmarkt – zumindest das Segment der Gewerbeimmobilien – durch kostspielige Eintrittsbarrieren und asymmetrische Informationen gekennzeichnet, die Insider begünstigen. Die Gebühren sind hoch, der Papierkram lästig, und die Urkunden sind manchmal fehlerhaft, gefälscht oder fehlen. Bei manchen Immobilien kann es Jahre dauern, bis sie verkauft werden – ein weiteres Zeichen dafür, dass der Markt illiquide ist. Alles in allem ist es nicht überraschend, dass viele glauben, dieser Markt sei reif für eine Umwälzung, insbesondere durch eine Blockchain-gestützte Tokenisierung.

Der Gedanke der Tokenisierung von Immobilien ist nicht ganz neu. Bereits 2019 wurde beispielsweise eine 6,5 Millionen Euro teure Villa in Boulogne, außerhalb von Paris, tokenisiert. Eine Million Anteile wurden auf der Ethereum-Blockchain zum Verkauf angeboten – die erste Immobilie in Frankreich, die jemals als Blockchain-Transaktion verkauft wurde. Eine Einzelperson hätte einen Teil der Luxusvilla für nur 6,5 Euro erwerben können.

Wird alles fraktioniert werden?
Der Durchbruch von Non-Fungible-Token (NFT) im letzten Jahr – und Immobilien sind nonfungible, d. h. nicht austauschbar – sowie einige unterstützende Vorschriften wie die Regulation Crowdfunding (Reg CF) in den Vereinigten Staaten haben die Aufmerksamkeit stärker auf Krypto- und Immobilienpartnerschaften gelenkt. Der diesjährige Metaverse-Hype, einschließlich der rekordverdächtigen virtuellen Grundstücksauktion von Yugo Labs, hat auch die Aktivitäten in der Immobilienwelt nicht abgeschreckt.

Im Web3 wird sich alles um Eigentum drehen, um den Besitz von fraktionierten Anteilen”, sagt Bobby Singh, Gründer der NiftySky DAO, auf der NFT.NYC 2022 Convention im Juni, auf der ein ganzer Track über tokenisierte Immobilien angeboten wurde. “Stellen Sie sich vor, Sie würden das Empire State Building in 2 Milliarden Anteile aufteilen. Eine Einzelperson könnte ein Stück des Empire State Building für einige Dollar besitzen

Eigentum schafft eine Eigendynamik, so Singh weiter. “Wenn man ein Sammler, ein Eigentümer wird, spricht man eher darüber. Mehr Besitzer bedeuten mehr Aufregung. “Das Konzept des Eigentums ist sehr wichtig.”

Blockchain hat das Potenzial, die Immobilienbranche zu verändern”, erklärt Lamont Black, außerordentlicher Professor an der Abteilung für Finanzen und Immobilien der DePaul University, gegenüber dem Magazin. Bei Immobilien geht es um die Aufzeichnung von Eigentumsverhältnissen und die Finanzierung einer Immobilie, erklärt er, und “Blockchain eignet sich ideal als gemeinsames Aufzeichnungssystem für diese Art von Anwendung.”

Viele dieser Prinzipien werden bereits auf digitale Immobilien im Metaverse angewandt”, fügt Black hinzu, während die Ideen hinter Web3 – von dem das Metaverse ein Teil ist – “sehr stark im Eigentum an digitalen Vermögenswerten verwurzelt sind, einschließlich grundlegender Dinge wie persönlicher Daten.”

Die Effizienz und Sicherheit, die mit der Tokenisierung einhergeht, ist unbestreitbar”, erklärt David Tawil, Präsident und Mitbegründer von ProChain Capital, gegenüber dem Magazin, und das ist auch der Immobilienbranche nicht entgangen.
Ein Markt, der die Kryptoverse in den Schatten stellt

Wenn man die Zahlen von Savills akzeptiert, ist der Wert der weltweiten Immobilien mehr als 300 Mal so groß wie der Krypto- und Blockchain-Sektor, dessen Marktkapitalisierung vor kurzem unter 1 Billion Dollar gefallen ist. Diese Diskrepanz ist Beobachtern nicht entgangen.

“Wenn auch nur 0,5 % des gesamten weltweiten Immobilienmarktes von 280 Billionen US-Dollar in den nächsten fünf Jahren in Token umgewandelt würden, würde dies zu einem Markt von 1,4 Billionen US-Dollar führen”, schrieb Moore Global, ein globales Netzwerk für Wirtschaftsprüfung, Beratung und Consulting, im August.

Alternativ kann man auch die Schätzung von Savills für einen 327-Billionen-Dollar-Markt verwenden: Wenn nur 1 % des globalen Immobilienmarktes in Token umgewandelt würde, würde dies die aktuelle Marktkapitalisierung der gesamten Kryptowährungswelt verdreifachen.

Nach Angaben von Savills sind etwa vier Fünftel der weltweiten Immobilien Wohnimmobilien. Gewerbliche Immobilien machen nur etwa ein Zehntel des Gesamtvolumens aus, aber das könnte der Bereich sein, in dem sich die Tokenisierung zuerst auswirkt, sagen einige.

Singh, ein Veteran der New Yorker Gewerbeimmobilienbranche, erklärte auf dem NFT.NYC-Kongress, dass der alte Gewerbeimmobilienmarkt “eine Menge Reibungen” aufweist und durch einen Mangel an Liquidität belastet wird. Innovationen wie Blockchain-basierte NFTs können bei der Aufzeichnung helfen, da die Blockchain transparent ist, “und die Fraktionierung wird Immobilien liquider machen.”

“Wir glauben, dass dieser Markt offener für alternative Quellen der Kapitalbeschaffung sein wird, einschließlich Tokenisierung”, sagt Navonil Roy, CEO von LandOrc mit Sitz in den Vereinigten Arabischen Emiraten, dem Magazin. Sein Unternehmen erleichtert die Kreditvergabe für die Immobilienbranche, indem es Zugang zu dezentralisierten Finanzierungen bietet, bei denen Landtitel in Form von nicht fälschbaren Token als Sicherheiten verwendet werden.

Die Kapitalbildung ist oft ein Hindernis bei Immobilienprojekten, und die Tokenisierung kann “die Tür für einen breiteren Pool von Investoren öffnen”, erklärt Sean Stein Smith, Assistenzprofessor in der Abteilung für Wirtschaft und Business am Lehman College, gegenüber dem Magazin, “indem wir in der Lage sind, das Eigentum und die Verwahrung des zugrunde liegenden physischen Immobilienvermögenswertes zu tokenisieren und aufzuteilen.” Es kann auch Peer-to-Peer-Sekundärtransaktionen ermöglichen, so dass “auch ein robuster zweiter Markt entwickelt werden kann.”

Die Tatsache, dass Krypto-Transaktionen in Echtzeit abgewickelt werden, bietet ebenfalls potenzielle Vorteile, wie z. B. die “Erhöhung der Geschwindigkeit, mit der Hypotheken genehmigt und Transaktionen abgeschlossen werden”, fügt Stein Smith hinzu.

Hindernisse bleiben bestehen
Trotz des enormen Potenzials hat die Blockchain-Technologie im Bereich der Eigentumsrechte bisher nur relativ geringe Fortschritte gemacht. Die oben erwähnte Villa in Boulogne war eher eine Ausnahme als die Regel.

Blockchain ist eine Technologie, die eine Koordination zwischen den Marktteilnehmern erfordert. Solange sich diese Technologie nicht durchgesetzt hat, werden die Auswirkungen begrenzt sein”, erklärt Black gegenüber dem Magazin und fügt hinzu:

Eine weitere Hürde ist die Rolle der Regierung. Da die Eigentumsrechte an Immobilien größtenteils von den lokalen Behörden geregelt werden, muss die Aufzeichnung des Eigentums auf einer Blockchain auch von den Behörden übernommen werden. Die vorausschauenden und flinken Kommunen werden den Weg weisen.”

Das “Versprechen” eines globalisierten, tokenisierten Immobilienmarktes mit Sekundärmarkthandel hat einige Zeit in Anspruch genommen, “weil dafür mehrere Lizenzen erforderlich waren”, so Max Dilendorf, Partner der Anwaltskanzlei Dilendorf, der seit 2017 an Immobilien-Tokenisierungsprojekten arbeitet, gegenüber dem Magazin. Securitize LLC hat es vorgemacht, sagt er, und wurde vor etwa drei Jahren ein von der US-Börsenaufsichtsbehörde Securities and Exchange Commission registrierter Transferagent, der auf der Blockchain arbeitet, aber “Unternehmen haben Jahre und Jahre damit verbracht, Lizenzen in den USA zu bekommen”, ebenso wie in Asien und Europa.

Ein weiteres Hindernis besteht darin, dass viele der für den Abschluss einer tokenisierten Immobilientransaktion erforderlichen Daten nicht nativ in der Blockchain vorhanden sind. Sie müssen manuell eingegeben werden. Der Basler Universitätsprofessor Fabian Schär zum Beispiel wollte ein paar hundert Franken in ein Mehrfamilienhaus in Detroit investieren, wie er in einem Interview mit Credit Suisse Insights vom Mai 2022 erzählte:

“Der technische Prozess rund um den Token funktionierte reibungslos. Doch dann kam etwas, das Schär dazu veranlasste, die Transaktion abzubrechen: “Es gab rund 150 Seiten an rechtlichen Dokumenten, die ich lesen und unterschreiben musste.”

Auch die Immobilienbranche ist manchmal resistent gegen Veränderungen, was die Einführung behindern könnte. “Immobilienmakler und -vermittler sind bei der Einführung neuer Technologien relativ zurückhaltend, sowohl wegen der damit verbundenen finanziellen Beträge als auch wegen der Auswirkungen auf die Eigentumsrechte”, so Stein Smith.

Es sind möglicherweise auch mehr Erfolgsgeschichten erforderlich, bevor die Dinge wirklich in Bewegung kommen. “Immobilieneigentümer, die sich Geld beschaffen wollen, haben ein einziges Ziel: niedrigere Kapitalkosten”, erklärt Yael Tamar, CEO und Mitbegründer von SolidBlock – einer Plattform zur Tokenisierung von Immobilien – gegenüber dem Magazin. “Solange sie nicht davon überzeugt sind, dass es ein Publikum von Anlegern gibt, die speziell nach immobiliengesicherten Sicherheits-Token suchen, werden sie sich nicht mit Nice-to-have-Lösungen beschäftigen.”

Die Armen der Welt aufrütteln
Die Blockchain-Technologie kann auch in weiten Teilen der Entwicklungsländer von Nutzen sein, in denen die bestehende Infrastruktur zur Gewährleistung von Eigentumsrechten schwach oder nicht vorhanden ist, erklärt Black gegenüber dem Magazin und verweist auf den peruanischen Wirtschaftswissenschaftler Hernando de Soto, der argumentiert hat, dass Eigentumsrechte der Schlüssel zum Wirtschaftswachstum sind. “Wenn Blockchain die Eigentumsrechte wie den Immobilienbesitz in Entwicklungsländern verbessern kann, könnte dies für ganze Volkswirtschaften transformativ sein”, so Black.

In einem oft zitierten Meinungsbeitrag im Wall Street Journal betonte de Soto, dass die Blockchain eine leicht zugängliche Aufzeichnung ermöglicht, die kontinuierlich aktualisiert werden kann, wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern. Der Großteil der Weltbevölkerung hat überhaupt keinen Zugang zu einem formalen System von Eigentumsrechten”, schrieb er und fügte hinzu:

“Wenn die Blockchain-Technologie öffentliche und private Bemühungen zur Registrierung von Eigentumsrechten auf einer einzigen Computerplattform ermöglichen kann, können wir die Segnungen der Registrierung von Privateigentum mit der ganzen Welt teilen.”

Globaler Disruptor oder Nischenspieler?
Kann die Kryptobranche in Zukunft einen Punkt erreichen, an dem ein signifikanter Anteil der Immobilien tokenisiert wird – z. B. mehr als 10 % des globalen Immobilienuniversums – oder wird dies ein Nischenbereich bleiben?

“Ich kann mir diesen Tag vorstellen” – d.h. 10 % Tokenisierung – sagt Tawil, “aber die Tokenisierung von Immobilieneigentum wird wahrscheinlich einige Zeit dauern, vor allem an Orten wie den Vereinigten Staaten, wo große infrastrukturelle Veränderungen erforderlich sind.”

Schließlich werden Grundstücksurkunden in Tausenden von Gemeindeämtern registriert und aufbewahrt. Diese müssen digitalisiert werden. Außerdem gibt es “eine große Lobby von Fachleuten, die von Immobilientransaktionen profitieren, die in einer Welt des Token-Eigentums an den Rand gedrängt oder eliminiert werden könnten, wie etwa Anwälte, Rechtsschutzversicherungen, Makler usw.”, so Tawil gegenüber dem Magazin.

Laut Black “ist die Tokenisierung von 10 % des Immobilienmarktes nicht allzu schwer vorstellbar.” Blockchain und NFTs bieten einen digitalen Eigentumsnachweis, der mit physischen Vermögenswerten verbunden werden kann, einschließlich Immobilien, Autos “und jeder Form von langlebigen Gütern.”

“Meine Vorhersage ist, dass ein großer Teil des Immobilienmarktes tokenisiert werden wird, um die Blockchain-Wirtschaft zu nutzen, aber die besten 20 Prozent – nach Nachfrage, Größe, Leistung, Marke, Standort usw. – werden 80 % der Finanzierungsmöglichkeiten genießen”, fügt Tamar hinzu.

Wie bei jeder bahnbrechenden Technologie könnten einige Wirtschaftszweige darunter leiden, wenn sich tokenisiertes Eigentum durchsetzt. Rechtsschutzversicherer könnten zu den ersten gehören, die das zu spüren bekommen. “Sobald es ein klares und transparentes Hauptbuch gibt, das aufzeichnet, wem eine Immobilie gehört und ob es irgendwelche Pfandrechte auf der Immobilie gibt, wird es keine Rechtfertigung mehr für die Gebühren der Rechtsschutzversicherung geben”, erklärt Black dem Magazin. Doch Erfolg zieht oft Erfolg nach sich, oder wie Black es ausdrückt:

Wenn die Gesellschaften mit der Blockchain als Infrastruktur für die Verwaltung digitaler Vermögenswerte vertrauter werden, könnte dies die Tür dafür öffnen, einige dieser Prinzipien auch auf physische Vermögenswerte wie Immobilien anzuwenden.”

Quelle und übersetzt von: Cointelegraph

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