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Block für Block: Die Blockchain-Technologie transformiert den Immobilienmarkt (Cointelegraph)

Block für Block: Die Blockchain-Technologie transformiert den Immobilienmarkt (Cointelegraph)

Immobilien sind der größte Vermögenswert der Welt, und wenn die Welt der Kryptowährungen und der Blockchain einen schnellen Weg zur Masseneinführung sucht, könnte sie noch schlechter abschneiden, als sich mit der Immobilienbranche zusammenzutun.

Einem Bericht von Savills World Research vom September 2021 zufolge beläuft sich der geschätzte Wert aller weltweiten Immobilien auf 326,5 Billionen US-Dollar. Zum Vergleich: Die Marktkapitalisierung des Krypto-Sektors lag Mitte Juli bei etwa 1 Billion Dollar.

Darüber hinaus ist der Immobilienmarkt – zumindest das Segment der Gewerbeimmobilien – durch kostspielige Eintrittsbarrieren und asymmetrische Informationen gekennzeichnet, die Insider begünstigen. Die Gebühren sind hoch, der Papierkram lästig, und die Urkunden sind manchmal fehlerhaft, gefälscht oder fehlen. Bei manchen Immobilien kann es Jahre dauern, bis sie verkauft werden – ein weiteres Zeichen dafür, dass der Markt illiquide ist. Alles in allem ist es nicht verwunderlich, dass viele glauben, dass dieser Markt reif für eine Umwälzung ist, insbesondere durch Blockchain-gestützte Tokenisierung.

Der Gedanke der Tokenisierung von Immobilien ist nicht ganz neu. Bereits 2019 wurde beispielsweise eine 6,5 Millionen Euro teure Villa in Boulogne, außerhalb von Paris, tokenisiert. Eine Million Anteile wurden auf der Ethereum-Blockchain zum Verkauf angeboten – die erste Immobilie in Frankreich, die jemals als Blockchain-Transaktion verkauft wurde. Eine Einzelperson hätte einen Teil der Luxusvilla für nur 6,5 Euro erwerben können.

Wird alles fraktioniert werden?
Der Durchbruch von Non-Fungible-Token (NFT) im letzten Jahr – und Immobilien sind nonfungible, d. h. nicht austauschbar – sowie einige unterstützende Vorschriften wie die Regulation Crowdfunding (Reg CF) in den Vereinigten Staaten haben die Aufmerksamkeit stärker auf Krypto- und Immobilienpartnerschaften gelenkt. Der diesjährige Metaverse-Hype, einschließlich der rekordverdächtigen virtuellen Grundstücksauktion von Yugo Labs, hat auch die Aktivitäten in der Immobilienwelt nicht abgeschreckt.

“Im Web3 wird sich alles um Eigentum drehen, um den Besitz von fraktionierten Anteilen”, sagt Bobby Singh, Gründer der NiftySky DAO, auf der NFT.NYC 2022 Convention im Juni, auf der ein ganzer Track über tokenisierte Immobilien angeboten wurde. “Stellen Sie sich vor, Sie würden das Empire State Building in 2 Milliarden Anteile aufteilen. Eine Einzelperson könnte ein Stück des Empire State Building für einige Dollar besitzen.

Eigentum schafft eine Eigendynamik, so Singh weiter. “Wenn man ein Sammler, ein Eigentümer wird, spricht man eher darüber. Mehr Besitzer bedeuten mehr Aufregung. “Das Konzept des Eigentums ist sehr wichtig.”

“Blockchain hat das Potenzial, die Immobilienbranche zu verändern”, erklärt Lamont Black, außerordentlicher Professor an der Fakultät für Finanzen und Immobilien der DePaul University, gegenüber dem Magazin. Bei Immobilien geht es um die Aufzeichnung von Eigentumsverhältnissen und die Finanzierung einer Immobilie, erklärt er, und “Blockchain eignet sich ideal als gemeinsames Aufzeichnungssystem für diese Art von Anwendung.”

Viele dieser Prinzipien werden bereits auf digitale Immobilien im Metaverse angewandt”, fügt Black hinzu, während die Ideen hinter Web3 – von dem das Metaverse ein Teil ist – “sehr stark im Eigentum an digitalen Vermögenswerten verwurzelt sind, einschließlich grundlegender Dinge wie persönlicher Daten.”

“Die Effizienz und Sicherheit, die mit der Tokenisierung einhergeht, ist unbestreitbar”, erklärt David Tawil, Präsident und Mitbegründer von ProChain Capital, gegenüber dem Magazin, und das ist auch der Immobilienbranche nicht entgangen.

Ein Markt, der die Kryptoverse in den Schatten stellt
Wenn man die Zahlen von Savills akzeptiert, ist der Wert der weltweiten Immobilien mehr als 300 Mal so groß wie der Krypto- und Blockchain-Sektor, dessen Marktkapitalisierung vor kurzem unter 1 Billion Dollar gefallen ist. Diese Diskrepanz ist Beobachtern nicht entgangen.

“Wenn auch nur 0,5 % des gesamten weltweiten Immobilienmarktes von 280 Billionen US-Dollar in den nächsten fünf Jahren in Token umgewandelt würden, würde dies zu einem Markt von 1,4 Billionen US-Dollar führen”, schrieb Moore Global, ein globales Netzwerk für Wirtschaftsprüfung, Beratung und Consulting, im August.

Alternativ kann man auch die Schätzung von Savills für einen 327-Billionen-Dollar-Markt verwenden: Wenn nur 1 % des globalen Immobilienmarktes in Token umgewandelt würde, wäre dies das Dreifache der aktuellen Marktkapitalisierung der gesamten Kryptowährungswelt.

Etwa vier Fünftel der weltweiten Immobilien sind laut Savills Wohnimmobilien. Gewerbliche Immobilien machen nur etwa ein Zehntel des Gesamtvolumens aus, aber das könnte der Bereich sein, in dem die Tokenisierung als erstes zum Tragen kommt, sagen einige.

Singh, ein Veteran der New Yorker Gewerbeimmobilienbranche, erklärte auf dem NFT.NYC-Kongress, dass der alte Gewerbeimmobilienmarkt “eine Menge Reibungen” aufweist und durch einen Mangel an Liquidität belastet wird. Innovationen wie Blockchain-basierte NFTs können bei der Buchführung helfen, da die Blockchain transparent ist, und die Fraktionierung wird Immobilien liquider machen.”

“Wir glauben, dass dieser Markt offener für alternative Quellen der Kapitalbeschaffung sein wird, einschließlich Tokenisierung”, sagt Navonil Roy, CEO von LandOrc mit Sitz in den Vereinigten Arabischen Emiraten, gegenüber dem Magazin. Sein Unternehmen erleichtert die Kreditvergabe für die Immobilienbranche, indem es Zugang zu dezentralisierten Finanzierungen bietet, bei denen Landtitel in Form von nicht fälschbaren Token als Sicherheiten verwendet werden.

Die Kapitalbildung ist oft ein Hindernis bei Immobilienprojekten, und die Tokenisierung kann “die Tür für einen breiteren Pool von Investoren öffnen”, erklärt Sean Stein Smith, Assistenzprofessor in der Abteilung für Wirtschaft und Business am Lehman College, gegenüber dem Magazin, “indem wir in der Lage sind, das Eigentum und die Verwahrung des zugrunde liegenden physischen Immobilienvermögenswertes zu tokenisieren und aufzuteilen.” Es kann auch Peer-to-Peer-Sekundärtransaktionen ermöglichen, so dass “auch ein robuster zweiter Markt entwickelt werden kann.”

Die Tatsache, dass Krypto-Transaktionen in Echtzeit abgewickelt werden, bietet ebenfalls potenzielle Vorteile, wie z. B. die “Erhöhung der Geschwindigkeit, mit der Hypotheken genehmigt und Transaktionen abgeschlossen werden”, fügt Stein Smith hinzu.
Hindernisse bleiben bestehen

Trotz des enormen Potenzials hat die Blockchain-Technologie im Bereich der Eigentumsrechte bisher nur relativ geringe Fortschritte gemacht. Die oben erwähnte Villa in Boulogne war eher eine Ausnahme als die Regel.

“Blockchain ist eine Technologie, die eine Koordination zwischen den Marktteilnehmern erfordert. Solange sich diese Technologie nicht durchgesetzt hat, werden die Auswirkungen begrenzt sein”, erklärt Black gegenüber dem Magazin und fügt hinzu:

“Eine weitere Hürde ist die Rolle der Regierung. Da die Eigentumsrechte an Immobilien größtenteils von den lokalen Behörden geregelt werden, muss die Aufzeichnung des Eigentums auf einer Blockchain auch von den Behörden übernommen werden. Die vorausschauenden und flinken Kommunen werden den Weg weisen.”

Das “Versprechen” eines globalisierten, tokenisierten Immobilienmarktes mit Sekundärmarkthandel hat einige Zeit in Anspruch genommen, “weil dafür mehrere Lizenzen erforderlich waren”, so Max Dilendorf, Partner der Anwaltskanzlei Dilendorf, der seit 2017 an Immobilien-Tokenisierungsprojekten arbeitet, gegenüber dem Magazin. Securitize LLC hat es vorgemacht, sagt er, und wurde vor etwa drei Jahren ein von der US-Börsenaufsichtsbehörde Securities and Exchange Commission registrierter Transferagent, der auf der Blockchain arbeitet, aber “Unternehmen haben Jahre und Jahre damit verbracht, Lizenzen in den USA zu bekommen”, ebenso wie in Asien und Europa.

Ein weiteres Hindernis besteht darin, dass ein Großteil der für den Abschluss einer tokenisierten Immobilientransaktion erforderlichen Daten nicht nativ vorhanden ist.

“‘Der technische Prozess im Zusammenhang mit dem Token funktionierte reibungslos.’ Doch dann kam etwas, das Schär veranlasste, die Transaktion abzubrechen: “Es gab etwa 150 Seiten rechtlicher Dokumente, die ich lesen und unterschreiben musste.”

Auch die Immobilienbranche ist manchmal resistent gegen Veränderungen, was die Einführung behindern könnte. “Immobilienmakler und -vermittler sind bei der Einführung neuer Technologien relativ zurückhaltend, sowohl wegen der damit verbundenen Geldbeträge als auch wegen der Auswirkungen auf die Eigentumsrechte”, so Stein Smith.

Es sind möglicherweise auch mehr Erfolgsgeschichten erforderlich, bevor die Dinge wirklich in Bewegung kommen. “Immobilieneigentümer, die sich Geld beschaffen wollen, haben ein einziges Ziel: niedrigere Kapitalkosten”, erklärt Yael Tamar, CEO und Mitbegründer von SolidBlock – einer Plattform zur Tokenisierung von Immobilien – gegenüber dem Magazin. “Solange sie nicht davon überzeugt sind, dass es ein Publikum von Anlegern gibt, die speziell nach immobiliengesicherten Sicherheits-Token suchen, werden sie sich nicht mit Nice-to-have-Lösungen beschäftigen.”

Auch könnte der DeFi-Sommer die Dinge ungewollt verlangsamt haben, da die DeFi-Kreditgeber durch die ungewöhnlich hohen Kreditrenditen, die sie während dieser hochliquiden Periode genossen, “verwöhnt” wurden, meint Roy und fügt hinzu:

“Ihre Renditeerwartungen in der Welt der digitalen Vermögenswerte können nicht mit den realen Vermögenswerten, die auf der realen Wirtschaft basieren, repliziert werden. Dieser Mentalitätswandel ist das größte Hindernis.

Auch der Weg dorthin könnte lang sein. Als Marie Hickey, Director of U.K. Commercial Research bei Savills, kürzlich über “vier Trends, die Einzelhandelsimmobilien weltweit prägen” schrieb, wurden Tokenisierung oder Blockchain-Technologie mit keinem Wort erwähnt. Auf die Frage nach diesem Umstand erklärte Hickey gegenüber dem Magazin: “Tokenisierte Immobilien sind einfach zu unbedeutend, um zu diesem Zeitpunkt als ein wichtiger Trend genannt zu werden.”
Positive regulatorische Entwicklungen in den USA.

Dennoch könnten die jüngsten regulatorischen Änderungen in den USA nach Ansicht von Dilendorf einen Boom bei tokenisierten Projekten auslösen. Reg CF, dessen Obergrenze für die Mittelbeschaffung Ende 2020 von 1 Million Dollar auf 5 Millionen Dollar angehoben wurde, “wird den Weg ebnen”, prognostiziert Dilendorf. Reg CF ermöglicht es einem Unternehmen, sowohl bei akkreditierten als auch bei nicht akkreditierten Anlegern Geld zu beschaffen, und es gibt keine Obergrenze für die Anzahl der Anleger, die sich beteiligen können.

Inzwischen bauen alternative Handelssysteme (ATS) mit Sitz in den USA Brücken zu ATS-Plattformen in Europa und Asien. “Wenn Sie also Ihr digitales Immobilien-Token auf eine Plattform in den USA stellen, kann ein Investor aus Europa oder Asien an einem Handel auf dem Sekundärmarkt teilnehmen”, erklärt Dilendorf gegenüber dem Magazin. Dies könnte den Sekundärmarkt erheblich ankurbeln.

Die Transaktionsgebühren auf diesen Blockchain-basierten ATS-Plattformen wie Securitize sind ebenfalls niedrig, während intelligente Verträge sicherstellen, dass Überweisungen nur zwischen Konten ausgeführt werden, die durch Know Your Customer verifiziert wurden. “Es handelt sich um die Schaffung einer neuen Art der Kapitalbeschaffung für kleine Unternehmen”, die fast wie ein Börsengang ist, fügt Dilendorf hinzu.
NFTs oder einfache Tokenisierung?

Welche Form könnte die Tokenisierung von Immobilien annehmen? Sind NFTs am vielversprechendsten? Einfache Tokenisierung? Oder vielleicht andere Formen, wie etwa Soulbound-Token oder SBTs, wie sie kürzlich von Vitalik Buterin vorgeschlagen wurden?

Tamar meint, dass die Tokenisierung verschiedene Formen annehmen könnte. “Einige werden einen Teil ihres Cap-Tisches auf Web3 (für dezentralisierte Finanzen) haben; andere werden NFTs für Timesharing und Vermietungen ausgeben; und wieder andere werden Token für Zahlungen oder Vermögensverwaltung verwenden.”

Jarib Figueredo, ein Kandidat für das Repräsentantenhaus des US-Bundesstaates, der sich Singh auf dem NFT.NYC 2022-Panel zum Thema “Understanding the Value of Tokenized Real Estate” anschloss, merkt an, dass “es in Florida Probleme bei der Übertragung von Urkunden gibt und diese mit NFTs verbessert werden können – digitale Dateien, die das Eigentum nachweisen können.” Timesharing ist ein weiterer vielversprechender Anwendungsfall.

“In der Zukunft könnten Immobilientitel als nicht fälschbare Token ausgegeben werden”, erklärt Black dem Magazin. “Der Eigentümer der Immobilie würde das Eigentum an dem Token in einer digitalen Brieftasche behalten. Änderungen im Wert der Immobilie würden sich als Änderungen im Wert des NFT widerspiegeln.” Further:

“Wenn der Eigentümer die Immobilie verkaufen möchte, könnte er sie als NFT auf einer NFT-Börse anbieten. Die Käufer könnten auf die NFT bieten, und die NFT würde auf die digitale Brieftasche des erfolgreichen Bieters übertragen. Dies würde den Sekundärmarkt für Immobilien wesentlich liquider und transparenter machen.”

Dilendorf geht nicht davon aus, dass NFTs oder DAOs eine dominierende Rolle auf dem Immobilienmarkt spielen werden, da sie im Gegensatz zu Reg CF-fähigen digitalen Wertpapieren, die von der SEC zugelassen sind, im Wesentlichen nicht reguliert sind.

Welche Art von Immobilienprojekten eignet sich am besten für die Tokenisierung? “Landmark Assets werden am erfolgreichsten sein”, sagt Tamar, und Stadien der Spitzenklasse werden in diese Kategorie fallen. Große Immobilien von institutioneller Qualität werden mit größerer Wahrscheinlichkeit tokenisiert werden, da sie mehr Liquidität erfahren und im Gegensatz zu kleineren Immobilien Institutionen beim Primärverkauf anziehen werden.”

Die Armen der Welt aufpäppeln
Die Blockchain-Technologie kann auch in weiten Teilen der Entwicklungsländer von Nutzen sein, wo die bestehende Infrastruktur zur Gewährleistung von Eigentumsrechten schwach oder nicht vorhanden ist, erklärt Black gegenüber dem Magazin und verweist auf den peruanischen Wirtschaftswissenschaftler Hernando de Soto, der argumentiert hat, dass Eigentumsrechte der Schlüssel zum Wirtschaftswachstum sind. “Wenn Blockchain die Eigentumsrechte wie den Immobilienbesitz in Entwicklungsländern verbessern kann, könnte dies für ganze Volkswirtschaften transformativ sein”, so Black.

In einem oft zitierten Meinungsbeitrag im Wall Street Journal betonte de Soto, dass die Blockchain eine leicht zugängliche Aufzeichnung ermöglicht, die kontinuierlich aktualisiert werden kann, wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern. Der Großteil der Weltbevölkerung hat überhaupt keinen Zugang zu einem formalen System von Eigentumsrechten”, schrieb er und fügte hinzu:

“Wenn die Blockchain-Technologie öffentliche und private Bemühungen zur Registrierung von Eigentumsrechten auf einer einzigen Computerplattform ermöglicht, können wir die Segnungen der Registrierung von Privateigentum mit der ganzen Welt teilen.”

Globaler Disruptor oder Nischenspieler?
Kann die Kryptoindustrie in Zukunft einen Punkt erreichen, an dem ein signifikanter Anteil der Immobilien tokenisiert wird – z. B. mehr als 10 % des globalen Immobilienuniversums – oder wird dies ein Nischenbereich bleiben?

“Ich kann mir diesen Tag vorstellen” – d.h. 10 % Tokenisierung – sagt Tawil, “aber die Tokenisierung von Immobilieneigentum wird wahrscheinlich einige Zeit dauern, vor allem an Orten wie den Vereinigten Staaten, wo große infrastrukturelle Veränderungen erforderlich sind.”

Schließlich werden Grundstücksurkunden in Tausenden von Gemeindeämtern registriert und aufbewahrt. Diese müssen digitalisiert werden. Außerdem gibt es “eine große Lobby von Fachleuten, die von Immobilientransaktionen profitieren, die in einer Welt des Token-Eigentums an den Rand gedrängt oder eliminiert werden könnten, wie z. B. Anwälte, Rechtsschutzversicherungen, Makler usw.”, erklärt Tawil dem Magazin.

Laut Black ist “eine Tokenisierung von 10 % des Immobilienmarktes nicht allzu schwer vorstellbar.” Blockchain und NFTs bieten einen digitalen Eigentumsnachweis, der mit physischen Vermögenswerten verbunden werden kann, einschließlich Immobilien, Autos “und jeder Form von langlebigen Gütern.”

“Meine Vorhersage ist, dass ein großer Teil des Immobilienmarktes tokenisiert werden wird, um die Blockchain-Wirtschaft zu nutzen, aber die besten 20 Prozent – nach Nachfrage, Größe, Leistung, Marke, Standort usw. – werden 80 % der Finanzierungsmöglichkeiten genießen”, fügt Tamar hinzu.

Wie bei jeder bahnbrechenden Technologie könnten einige Wirtschaftszweige darunter leiden, wenn sich tokenisiertes Eigentum durchsetzt. Rechtsschutzversicherer könnten zu den ersten gehören, die den Schmerz spüren. “Sobald es ein klares und transparentes Hauptbuch gibt, das aufzeichnet, wem eine Immobilie gehört und ob es irgendwelche Pfandrechte auf der Immobilie gibt, wird es keine Rechtfertigung mehr für die Gebühren der Rechtsschutzversicherung geben”, sagt Black dem Magazin. Doch Erfolg zieht oft Erfolg nach sich, oder wie Black es ausdrückt:

“Da die Gesellschaften mit Blockchain als Infrastruktur für die Verwaltung digitaler Vermögenswerte vertrauter werden, könnte dies die Tür für die Anwendung einiger dieser Prinzipien auf physische Vermögenswerte wie Immobilien öffnen.”

Quelle und übersetzt von: Cointelegraph

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